益民小区、北辰二区的业主、物业及市物业办一致认为
选出业委会是解决问题的关键
4月17日，本报《本报搭桥，一起聊聊；清茶一杯，有话好说》一文，向益民小区、北辰二区的物业和业主代表发出邀请，希望通过大家的探讨、探索找到解决益民小区现存问题的方法。4月22日，市城管委物业办主任葛方敬以及20多位来自益民小区和北辰二区的业主、物业管理人员，共聚大庆日报社，说说自己的心里话。
A 益民业主的心里话：
小市场太脏,臭味儿熏得大家不敢开窗
物业服务不到位，所以我们不缴费
“我不差物业费，不是掏不起，而是这个小区的环境实在是太差了，根本不够让业主缴费的水平。”2001年10月入住益民小区的住户马志华说，从入住至今，物业服务始终没到位。“我只看到过打扫卫生的，所以卫生方面的费用我可以交，其他的项目，我没看到，就不可能交钱。”
马志华反映，小区的停车位被小市场占了，私家车都停在消防通道和人行道上。“益民小区老年人多，万一有个病有个灾儿的，救护车、消防车迟迟进不来，耽误事儿可咋整？而且由于长时间的碾轧，小区内的多处人行道、路牙石和马葫芦都被私家车轧坏了。”
住户徐德珍也认为，她们享受的物业服务就只有卫生一项。“我入住10年来，楼道三五天才扫一回，拖地的次数加一起还不到10次。”另外，她还说小市场环境太脏，一到夏天臭味儿熏得大家连窗户都不敢开。“现在市场的烧烤摊就开到半夜，特别吵。”
李继荣、张秀兰、潘淑霞等业主则反映，屋里墙体长毛、漏雨，物业不及时维修。“从棚到墙全长毛了；灯四周全漏水，到了冬天，阳台结的冰有十多厘米厚，物业根本就不管，我凭啥给他交钱？”
所有参加座谈会的益民小区业主中，吴庆发是惟一一个缴费的业主，物业费是单位给交的，他感觉挺不平衡：“小区庭院灯一个都不亮，到了晚上一片漆黑。我虽然缴费了，却没享受到该有的服务。”
吴庆发表示，小区的困难人口多，小市场的一半儿摊主都住在益民小区，靠卖菜、卖水果为生。“很多摊主素质比较差，把赚的钱揣在了兜里，破烂和垃圾却随手扔在地上了。”他认为，既然大家需要这个小市场，那就得考虑给小市场换个地方。“在小区外面找块儿空地，既方便大家买菜，也不耽误他们赚钱。”
大家反映问题的同时，也对物业的难处表示了理解。马志华说：“我们小区紧挨着公交站和东风中学，外来人口多，人员素质层次不清，物业的确不好管。”
B 众城物业的心里话：
墙长毛、房漏水、居民堵烟道很多问题与我们无关，年年都赔50多万
众城物业董事长田泽恩参加了座谈会，对于益民小区的管理问题，他是一肚子苦水。田泽恩说，益民小区目前存在6个比较大的问题。
首先，小区的大部分业主都将房子转租了出去，外来人口多，管理难度大。
其次，所有的单元门都锁不住。“不少一楼开了小吃部、食杂店啥的，单元门平时就敞着。”田泽恩说，2007年刚接手益民小区时，为规范小区秩序，物业特意将所有单元门都进行了维修更换，还专门买了配钥匙的机器，免费给业主配钥匙。“可只维持了3天，情况还是照旧。”
第三，小区住宅面积小，居民们习惯性占用公共空间，导致楼道管理混乱。一些业户在楼道里、走廊里做饭，为了排烟，把楼道玻璃都砸了。众城物业多次重新安好，没多久后又被砸了。
第四，房地产商遗留的问题特别多。“物业的服务只针对小区的公共部位，房屋质量问题，比如房屋漏雨、长毛等，居民素质问题，比如互堵烟道，都不在物业的服务范围内。”田泽恩表示，小区的马葫芦间距正常应该在25米左右，益民小区距离长达50米一个。“间距越大越容易堵，维修、清掏起来也越费劲。”
第五，益民小区480多米的主电缆坏了很多处，另外还有62根分电缆需要更换，随时可能导致大面积停电。“分电缆每根都有100多米长，一米就要200多元钱。现在物业只更换了一小部分，可面对六七百万的更换费用，物业实在是无力承担。”
第六，小市场的摊主和城管打游击，物业没有执法权，咋清都清不掉。为了规范小市场的秩序，2009年，物业投资给小市场做了摊位，规范了市场位置。“可他们嫌位置不好，又都搬回来了。”
田泽恩给大家算了一笔账：小区共有30多名保洁、保安、工程维修等工作人员，平均每人每年的工资是两万；公共水、电费用一年在六七万左右，公共部位的维修费用至少一年10万……“管理益民小区，我们每年的预算都是赔50万。”田泽恩苦笑道：“都说赔钱赚吆喝，可我却连吆喝都没赚到。”
田泽恩说，业主不理解、不支持物业工作，大家都不缴费。“政府不让我们弃管，我就只能这么撑着，努力去维持大家的正常生活。”
C 市物业办的心里话：
效仿北辰二区，选出单元长、楼长协调解决小市场多方想办法，一起帮着益民小区过难关
“益民小区的弃管报告众城物业提交了3次，口头申请更是无数次。出于社会责任，物业办不能允许物业放弃，可从我们行业部门的内心来说，一个民营企业一年赔这么多钱，的确撑得很辛苦。”葛方敬说，益民小区有困难家庭，但也有很多业主有条件交物业费。之所以缴费率这么低，除了以房屋质量为由以外，还因为物业企业有很多隐性的管理服务，业主们没有看到。
葛方敬认为，北辰二区物业企业和业主关系融洽，业主委员会的作用功不可没。“他们的业委会主任老王总往物业办跑，业主有啥难题，都第一时间和我们反映。”
益民小区目前并没有业主委员会。所以葛方敬建议，应该协调社区，尽快组织成立业主委员会，也效仿北辰二区，选出单元长、楼长，有问题及时反馈沟通。能解决、啥时候解决，不能解决、为啥不能解决、咋样才能解决，都第一时间给业主答复。
除此之外，小区里的市场也是个棘手问题。对此葛方敬表示，会将此问题继续向上反映，并组织城管联合消防等相关部门一起进行查处。
另外，还会对小区的门前堆物现象加大执法力度，彻底整治小区环境。同时要求物业企业把服务做上去，达到收费标准，让业主看到变化，争取业主理解。
针对小区50%的业主生活困难，无力承担物业费的问题，葛方敬表示会帮助向政府申请物业费和采暖费共同救助。
D 大家一致认为：关键是选出业委会
会上，大家都认为成立业主委员会是当务之急。
“如果有一个能帮我们反映问题的‘说话人’就好了。”居民王云青说，每次他们向物业反映问题，都是一家一户的事儿，肯定不如业主委员会反映有力度。
实际上，众城物业和益民小区的合同早已超期，可田泽恩认为，还是有一个业主委员会比较利于和业主沟通。“要不然合同都不知道该和谁签。”田泽恩说，如果有了业主委员会，就可以和业委会一起商量，物业是酬金制还是包干制，更便于为大家服务。“酬金制就是交多少钱，提供多少服务，这些都可以在合同里一一注明。如果是包干制，业委会可以限定物业企业的服务标准，比如在地上发现一个烟头罚物业500元钱都行。”
“如果益民小区也有了像北辰二区那样负责任的业委会，把物业和业主协调沟通得那么好，益民小区的物业服务肯定会有大改观。”对此，葛方敬也是十二万分的赞同。
益民业主们纷纷表示，回去后会尽快找街道、社区，成立业主委员会，畅通自己和物业企业、物业办沟通的渠道。实习生 卢晓敏 本报记者 程诚/文 实习记者 李恒/摄
记者的心里话
组织物业、业主座谈会的初衷，是想创造一个大家能够顺畅沟通的机会，让大家畅所欲言，把想说该说的话都说出来，摆到桌面上，因为我们认为，顺畅沟通是解决问题的前提。
大家有机会、有条件坐在一起顺畅沟通，问题就有了明确的机会，明确问题是解决问题的第二步。
我们有这样的经验，很多争执，争来争去，到后来，才发现大家自说自话，说的根本不是一回事。不能顺畅、全面、有效的沟通，问题始终无法明确。
所以我们创造这个沟通的机会，会上，大家畅所欲言，形成一个重要的共识：必须成立能够代表业主意愿的业主委员会。
选出“业委会”，是解决问题的关键。
北辰二小区的业主委员会王用福主任是本次座谈会的特邀佳宾，也是负责任的业主委员会的一个典范，从曾被弃管到业主自选物业，到再被弃管，到重选“业委会”，到物业、业主和谐商量、共同努力，到小区和谐，以王用福的为首的“业委会”起到了重要的作用，他们代表业主利益，他们公平处理业主与物业的矛盾。
明确了问题，找到了榜样，我们相信，益民小区在选出自己的“业委会”后，也一定会好起来，配得上我们这个文明城。
经验介绍
北辰二区业委会主任王用福的心里话：
业委会必须公平，要平衡好物业和业主的关系
老王介绍说，北辰二区以前的物业费曾经是10元/平方米，其中物业收9元钱，另外1元钱是业主委员会的回扣。“这样肯定不行，业主委员会必须公正。”
用老王自己的话说：“当业委会主任，必须了解《物业法》。”现在的北辰二区，业主有事情，可以向业主委员会反映。是物业管理不到位，业委会会马上找到物业，让其帮助业主解决；是业主自身的问题，业委会也会主动帮助物业向业主解释。
“大家都住在一个小区里，大家共同享受物业的服务，有人不缴费，就剥夺了缴费人的权利。”老王给大家举了个例子：一个老太太同时照顾5个儿子的起居，本来应该每人给老太太交1000元钱的生活费，可有4个儿子都不交，那老太太只能用一份生活费照顾5个孩子。不交生活费的4个人，就白白占了交费那个人的便宜。
去年老区改造，部分业主以小区改造期间楼道灰大、绿化不好为由拒交物业费。对此，老王特别不认同：“个人家装修期间，屋里再咋收拾都不可能跟平常似的一尘不染，更何况是这么大手笔的改造。再说小区正改造呢，路都刨开了，到处都是建筑材料，能搞绿化嘛，那些树就是都种下去了，还能活咋的。”
为能第一时间解决大家的问题，北辰二区每栋居民楼都有楼长，每个单元有单元长，负责搜集大家的问题，可随时向业委会和物业反映。老王说：“我既不向着物业，也不偏袒业主。物业、业主都不容易，沟通最重要。业委会的作用，就是平衡好物业和业主的关系，让双方都受益。”
兴荣物业一公司经理刘钦友的心里话：
我们做到了“物超所值”
“业主支持物业，是因为物业做到了‘物超所值’。”刘钦友表示，兴荣物业虽然是按三级物业8.06元/平方米的收费标准征收物业费，实际上做的却是二级物业的服务。“近两年用工费用飞涨，我们每年给小区至少投入50多万。按照这个服务标准，我们收上来的物业费其实也是入不敷出的。”
楼道坚持每天清扫一次甚至多次；不是物业服务范围内的，能做的也尽量帮着做；涉及到水、电等其他部门，物业不能解决的，就帮着业主协调，并及时将信息反馈给业主……刘钦友说，正是因为多做的这部分工作，赢得了业主的信任和支持。
据刘钦友介绍，兴荣物业接手北辰二区的第一年，缴费率达到了94.4%，第二年，就下降到了88.8%，第三年，至今也就收上来65.7%。“今年的物业费缴费率之所以不高，是因为很多居民对物业了解不全面，把老区改造遗留的问题都强加在了物业身上。目前物业的工作人员，以及业委会的成员都在积极帮我们协调。”
（转载自大庆日报）